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土地・企画・建物 3つの力で満室経営

「土地の力」「企画の力」「建物の力」で満室賃貸!土地の力・企画の力・建物の力 で
満室賃貸!

まずは『土地の力』を見極めるまずは『土地の力』を見極める

収益物件を企画する場合、まず、その土地は中長期的に賃貸需要の見込める土地かどうか?『土地の力』を見極めることから始まります。
『土地の力』が弱ければ、どんなに秀逸な建築プランで素晴らしい収益建物を建築しても成功は望めないからです。
設計会社・建設会社・住宅メーカーは、依頼のあった土地のうえに設計や建築するのが通常の仕事です。そもそも、その土地に収益建物を建てるのがよいのか?別の土地を探した方がよいのか?という視点に立つことはありません。
当社は、"新築収益建物の企画者"と"不動産取引業者"の両方のポジションを兼ねております。ですから、企画する建物と土地とのマッチングを多方向から判断して適切なアドバイスができます。
そして、「別の土地」を探す場合には、強力なネットワークを活かして優良な土地情報を提供することもできます。

土地・企画・建物 3つの力で満室経営

入居者ニーズに合った建築プランを『企画の力』で!入居者ニーズに合った建築プランを『企画の力』で!

入居者ニーズは、ほぼ立地で決まると言っても過言ではありません。
まず、その立地での入居者ニーズにあった建築プランを考えることから始めます。
そして、そのプランを極限までブラッシュアップさせて、機能性に優れ、"心と体が安らぐ"、「陽あたり」「通風」「遮音性」「断熱性」といった住宅としての基本性能に優れた建築プラン・間取りを創ります。 
住宅としての基本性能よりもデザイン重視の企画で、それが将来、陳腐化してしまうような建物では価値がありません。
長期的な視野に立ち「本当に住み心地が良く入居者に喜ばれる質の高い建物」でなければなりません。
もちろん、建築コストをかければ質の高い建物を建てることは簡単ですが、それでは収益物件としての魅力がありません…
どうするか?そこで「企画の力」なのです。 
例えば、間取りひとつとっても、動線が合理的に考えられていて、家具や電化品の収まりが良く、廊下スペースを小さく抑えた間取りと、そうでない間取りとでは、同じ広さの部屋でも実際に使えるスペースは大きく違います。
設備についてもどれ位ニーズのあるものか? メンテナンス費用やランニングコストはどうか?正しい情報をもとに判断し費用対効果をあげる必要があります。
オーナーと入居者、共に利益のある収益建物を『企画の力』で創造しなければなりません。

土地・企画・建物 3つの力で満室経営

信頼できるビルダーによる施工『建物の力』まずは『土地の力』を見極める

過去、賃貸住宅は粗悪な建物でも許されてきました。
入居者もマイホーム取得までのつなぎの住まいだからという妥協がありました。 
しかし、これからは、一生賃貸派という人やマイホーム取得のキャピタルロス(値下がりによる損失)を嫌って賃貸派という人が増えてきます。 
そして、この需要を取り込める質の高い賃貸住宅を創り、経営していくことが賃貸経営の王道になります。
その為には、経験と技術をもったビルダーによって質の高い、クレームの無い建物を施工しなければなりません。寒冷地札幌ならではの仕様もあります。
2009年10月から施工された瑕疵担保保険により国交省認可の検査機関による施工中間検査が義務化され、これによって各検査機関による10年の保証が受けられるようになりました。
しかし、施工が雑な建物は、これとは関係なく、入居者からのクレームは、やはり多いのです。RC造にしても木造にしてもそれぞれ現場のノウハウの蓄積がなければ質の高い建物の施工はできません。

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管理

賃貸住宅経営で一番、面倒なのが管理業務です。入居者の募集・家賃の集金・延滞の督促・清掃・除雪・メンテナンス・苦情処理など、とても煩雑で手間のかかることばかりです。
札幌では、管理業務は管理専門業者に委託するのが主流です。管理専門業者は、管理業務の全てをオーナーに代行して行いますので、オーナーの実務負担はありません。
管理コストは、賃料収入の3%~4%が目安になります。僅かなコストで遠方のオーナーも安心して経営できます。但し、売主と管理会社が同一という場合は、注意が必要です。建物の欠陥や都合の悪いことはオーナーへ報告されないことがあります。
オーナーは、経営者としての意識を高めて入居率を維持していかなければなりませんが、その為には、管理会社に物件の状況を正しく伝えてもらう必要があります。
当社では、物件の特性に応じて数社の管理専門業者を紹介しております。

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